Un appel clair aux (gros) bailleurs privés

L'objectif de redynamiser rapidement les ventes en état futur d'achèvement est adressé par un lot de mesures fiscales limitées à l'année 2024. Les particuliers détenant un gros portefeuille immobilier sont particulièrement bien lotis. Explications par l'agence immobilière Nexvia.

Les mesures fiscales prises par le gouvernement pour soutenir le secteur de la construction résidentielle ne peuvent qu'être applaudies. À situation d'urgence, mesures d'urgence ! Mais limitées dans le temps et avec comme objectif (certes moins communiqué) de mobiliser vite les grands investisseurs ou héritiers de l'immobilier Luxembourgeois.

Faire bouger en premier ceux qui sont déjà propriétaires-bailleurs

Les investisseurs privés dans l'immobilier sont incités à renouveler leur parc. Ceci en revendant leurs anciens biens sans imposition sur la plus-value (car immunisée en cas de rachat de biens en classe de performance énergétique A+, sinon imposée de manière réduite au quart de taux) et en réinvestissant leurs fonds dans des logements en construction pour bénéficier d'allégements fiscaux importants (amortissement accéléré de la quote-part construction de 6% pendant 6 années, correspondant généralement à 60% du prix d'acquisition d'un logement neuf). Voir le mémo fiscal Nexvia ici.

Les gros investisseurs sont clairement visés ici puisque ces allégements fiscaux s'appliquent jusqu'à un montant d'acquisition équivalent à environ 7 millions d'euros, alors que le dispositif de l'amortissement accéléré est normalement limité à 2 acquisitions dans la vie des investisseurs privés pour toutes les livraisons postérieures au 1er janvier 2023 ! La fenêtre fiscale est donc courte, de nature à les faire bouger très rapidement.

Ceux-ci comme tous les particuliers peuvent d'ailleurs valoriser en ligne leurs biens grâce aux données de transactions recueillies en temps réel par Nexvia et de ses partenaires bancaires.

Même si ce cadeau pourrait sembler favoriser les (déjà) mieux lotis, s'appuyer sur ces multi-propriétaires est « win-win ». Il s'agit de mobiliser ceux qui peuvent avoir un vrai impact pour sauver le secteur de la construction, et aussi continuer de construire un nombre de nouveaux logements annuel nécessaire à l'économie luxembourgeoise.

Enfin cela mettra sur le marché des appartements anciens à destination de primo-acquéreurs qui restent prêts à acheter tant que la valeur de vente correspond à leurs moyens.

Mobiliser aussi les primo-investisseurs et ceux en constitution de patrimoine

Ces mesures fiscales sont aussi avantageuses pour un premier investissement immobilier par un particulier (ou investissement(s) additionnel(s)). Sur base de notre calculateur, l'absence de frais d'enregistrement et l'augmentation de l'amortissement accéléré en 2024 fait augmenter le rendement annuel net de son investissement de 4.9% à 7.2% (soit 2.3% de plus) sur 6 ans (avec comme hypothèse un rendement brut de 3.25%, un apport de 100,000 euros, un emprunt à 3.65% et une augmentation annuelle de la valeur du bien de 2% soit l'inflation attendue à long-terme). Calculez ici la différence entre un investissement en 2024 et 2025.

Néanmoins pour que cela ait la finalité recherchée, il serait bienvenu que les promoteurs tiennent compte des limites financières auxquelles restent toujours soumis les investisseurs et que certains adaptent leurs prix pour faciliter l'absorption de leurs projets. Un effort substantiel est fait par l'État. Les promoteurs qui souhaitent vendre doivent en faire autant et accepter la réalité du marché. Un marché où les capacités d'achat et d'investissement se sont, elles, adaptées bon gré mal gré à la réalité des taux d'emprunt.

S'il est un dernier point qui nous semble encore à adresser, ce serait de protéger tout acheteur contre le risque de défaut du promoteur. Les acheteurs sur plan pouvant être couverts par une « garantie d'achèvement » qui ne garantit en réalité pas l'achèvement effectif des travaux, mais peut se voir être une indemnisation financière partielle, comme l'a expliqué EuroCaution par voie de presse l'an dernier.

Ces mesures exceptionnelles ne résoudront néanmoins pas le problème de fond du logement au Luxembourg : un prix élevé en raison d'un accès compliqué au foncier pour les promoteurs (privés et publics).