Pourquoi investir dans son logement est un des premiers investissements à réaliser ?

Article mis à jour en 2021

Selon le Statec, plus de deux tiers des résidents luxembourgeois sont propriétaires de leur logement. Si ce n’est pas encore votre cas, voici cinq arguments pour vous convaincre que, au-delà du plaisir de posséder son chez-soi, investir dans son logement constitue un des premiers investissements à réaliser.

Raison 1 : le coût de la location est largement supérieur au coût des intérêts actuels

En prenant en compte les déductions d’intérêts hypothécaires (et la bonification d’intérêts si vous êtes éligibles), vous pouvez aujourd’hui, via un emprunt à taux fixe, bénéficier d’un coût réel des intérêts hypothécaires proche de 1% sur l’entièreté de votre période de remboursement. De son côté, le coût annuel de la location représente aujourd’hui entre 3,5% et 5% du prix du logement. En achetant votre logement, vous épargnez donc autour de 75% du coût relatif au logement. Coût qui est directement investi dans le remboursement du bien immobilier.

Raison 2 : c’est le seul investissement sur lequel un particulier peut autant profiter de l’effet de levier

Le logement étant un besoin primaire, une des missions des institutions financières aux particuliers consiste à faciliter l’accès au logement et à en financer l’acquisition. Acheter son logement ne nécessite souvent qu’un apport de 20% du prix du bien immobilier, voire moins si vous disposez de revenus confortables. La CSSF autorise les banques à financer aux primo-accédants l'intégralité du prix de leur logement, laissant à leur charge les seuls frais d'acquisition. Pour les non primo-accédants, le financement d'une résidence principale est limité à un maximum de 90% du prix du bien.

L’investissement initial est donc faible par rapport aux bénéfices dont vous allez pouvoir profiter :

• un coût réel des intérêts hypothécaires actuellement bien inférieur au coût de location, ce qui vous permet d’utiliser la différence dans le remboursement du capital emprunté ;
• un bien dont vous êtes propriétaire et qui offre une plus-value potentielle à sa cession.

Raison 3 : les coûts de transaction sont limités

Pour les primo-accédants, les coûts d’acquisition sont généralement très faibles. En effet, les frais d’enregistrement sont réduits à 100€ (Bëllegen Akt) pour tout achat jusqu’à concurrence de 285 714€ pour un célibataire ou 571 428€ pour un couple (au lieu de 7% du prix du bien immobilier, applicable par ailleurs sur les tranches supérieures). A cela s’ajoute des honoraires et autres frais de notaire relativement limités sur le transfert de propriété. Par exemple, pour un couple achetant un logement à 500 000€, les coûts totaux de transaction (y compris les coûts de financement) représentent à peine plus que 1,2% du prix du bien immobilier ! Cliquez pour simuler vos coûts d’acquisition.

Raison 4 : les impôts liés à la propriété immobilière sont faibles

En comparaison avec certains pays voisins, les taxes liées à la propriété sont quasi-inexistantes au Luxembourg. L’impôt foncier annuel représentant souvent un montant inférieur à 100€ pour un appartement, être propriétaire ne génère pas une pression fiscale importante qui justifie de rester locataire.

Raison 5 : la plus-value immobilière de la résidence principale n’est pas taxable

Que ce soit pour acquérir un nouveau logement au Luxembourg, déménager dans un autre pays ou encore disposer de vos fonds propres pour un autre projet, la plus-value potentielle réalisée lors de la revente de votre bien immobilier est non imposable. Cela quel qu’en soit le montant.

Conclusion : acquérir son logement est un bon investissement… à condition de :

• disposer de l’apport nécessaire demandé par votre banque pour accéder à cet investissement ;
• envisager de vivre minimum 2 ans dans votre logement, faute de quoi vous devrez rembourser les frais d’enregistrement non payés grâce au Bëllegen Akt ;
• avoir confiance dans les fondamentaux justifiant le prix élevé de l’immobilier au Luxembourg ;
• comprendre les conséquences de l’achat avec effet de levier. En effet, vous devez accepter un risque potentiel de perte en cas d’une évolution négative des prix de l’immobilier au Luxembourg.

Quelles que soient vos raisons d’investir dans l’immobilier, le dernier conseil sera de vous faire accompagner par un professionnel capable de répondre à toutes vos questions, y compris financières et fiscales.